Személyre szabott

jogi megoldások

Áfa-visszaigénylés ingatlanépítés esetén

Az új építésű lakások értékesítéséhez kapcsolódó ÁFA-kulcs csökkentés mellett 2016. január 01-től 4 éven keresztül bizonyos esetekben lehetőség van arra, hogy a magánépítkezők az általuk vásárolt építőanyagok és igénybe vett építési szolgáltatások ellenértékének megfizetésével egy időben megfizetett költségek ÁFA-tartalmát visszaigényeljék. (Adó-visszatérítési támogatás). Az erre vonatkozó részletes szabályokat a lakásépítési támogatásról szóló 256/2011 (XII. 6.) Korm. rendelet tartalmazza. Alábbiakban összefoglaltuk a támogatás 2016. január 01. napján hatályos feltételeit. Tekintettel arra, hogy a szabályozás több ponton tisztázásra, pontosításra szorul, javasoljuk, hogy az érintettek a jogszabályi változásokat kísérjék figyelemmel. A vonatkozó jogszabályok változása, illetve a kérdéssel kapcsolatos hivatalos állásfoglalások rendelkezésre állása esetén az alábbi tájékoztatót frissítjük.

Kik vehetik igénybe a támogatást?

Azok a természetes személyek , akik

  • legfeljebb 150 m 2 hasznos alapterületű összkomfortos lakást vagy
  • legfeljebb 300 m 2 hasznos alapterületű összkomfortos egylakásos lakóépületet
építenek vagy építtetnek.

A hasznos alapterület meghatározása során a Kormányrendelet értelmező rendelkezését kell figyelembe venni (1. § (1) bek. 9. pont). Ez tételesen felsorolja azon helyiségeket, amelyek alapterületét össze kell számítani a hasznos alapterület meghatározása során. Külön említésre érdemes, hogy sem a garázs, sem pedig az egyéb pinceszinti helyiségek alapterülete nem számít bele az így meghatározott hasznos alapterületbe.

Az építés helyszínéül szolgáló építési telek természetes személy tulajdonosa is igénybe veheti az adó-visszatérítési támogatást a telek vételárához.

Azonban a fenti feltételeknek megfelelő természetes személyek is csak akkor vehetik igénybe a támogatást, ha a Kormányrendelet egyéb szabályai nem zárják ki őket a támogatotti körből! (Erről részletesen lentebb.)

Milyen kiadásokra, költségekre vehető igénybe a támogatás?

  • Építés (építtetés) esetén a bekerülési költség (azaz a lakás vagy lakóépület építéséhez megvásárolt anyagok és igénybe vett szolgáltatások ellenértéke) megfizetéséhez.
  • Építési telek vásárlása esetén a telek vételárához.

Megjegyzendő, hogy az építési telek vételára csak abban az esetben tartalmaz áfát, ha az eladó áfa-alany (általában cég vagy más gazdálkodó szervezet). Ha az eladó magánszemély, akkor – néhány különleges esettől eltekintve – az értékesítés áfa-mentes, tehát ebben az esetben a telek vételárával kapcsolatban szóba sem kerülhet a támogatás igénybevétele, csak az egyéb bekerülési költségek áfa-tartalmával kapcsolatban igényelhető támogatás.

Mekkora a támogatás összege?

A Kormányrendelet szövege szerint:

Az adó-visszatérítési támogatás összege megegyezik az építkezés helyéül szolgáló építési telek, valamint a lakás vagy lakóépület építéséhez

  • megvásárolt anyagok és
  • igénybe vett szolgáltatások számlájában feltüntetett és a kiállított számla szerint
  • megfizetett általános forgalmi adó összegével,
  • de legfeljebb 5 000 000 forint.

A támogatással tehát a költségszámlák teljes áfa-tartalma visszaigényelhető , legfeljebb 5.000.000,- Ft összeghatárig. (A jogszabály megjelenése előtti hírek még arról szóltak, hogy a támogatást csak az 5% és 27 % közötti különbség erejéig lehet érvényesíteni.)

Itt kell ugyanakkor megjegyezni, hogy az építési szerződés alapján történő ingatlanátadást a Kormányrendelet kifejezetten kizárja a támogatható bekerülési költségek közül. (Ez az Áfa tv. 10. § d) pont szerinti termékértékesítést jelenti, amit az áfa-törvény a következők szerint határoz meg: az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre.)

A támogatás egyéb feltételei

Tekintettel arra, hogy szociális célú támogatásról van szó, azaz a támogatás célja az arra jogosultak lakhatásának elősegítése, a támogatásra való jogosultság további személyi feltételei nagyban megegyeznek a családi otthonteremtési kedvezményre (CSOK) való jogosultság feltételeivel.

A Kormányrendelet az adóvisszatérítési támogatásra a CSOK legtöbb felételének alkalmazását előírja, amelyek közül a legfontosabbak:

    I. A családok otthonteremtési kedvezményét az igényelheti,
    • aki magyar állampolgár;
    • akit a magyar állampolgár jogai illetnek meg,
    • aki a szabad mozgás és a három hónapot meghaladó tartózkodás jogát Magyarország területén gyakorolja és bejelentett lakóhellyel rendelkezik,
    • aki harmadik országbeli állampolgár, aki bevándorolt vagy letelepedett jogállással rendelkezik,
    • aki hontalanként, menekültként, oltalmazottként elismert személy

    II. További feltétel, hogy az érintett lakásban az igénylőknek vagy támogatott személyeknek legalább 50%-os tulajdoni hányaddal kell rendelkezniük. Házaspár és élettársak esetén a lakásban mindkét félnek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonjoggal kell rendelkeznie. A lakásban az igénylőn vagy támogatott személyen kívül csak az általa eltartott gyermek szerezhet tulajdont.

    III. Szintén feltétel, hogy - új lakás építése vagy bővítés esetén - az igénylő által benyújtott bekerülési költséget tartalmazó költségvetést a hitelintézet elfogadja.

    IV. Fentieken túlmenően a támogatás akkor igényelhető,

    • ha az igénylőnek, házastársának, élettársának és gyermekének, valamint a vele együtt költöző családtagjainak lakástulajdona illetve - bizonyos kivételekkel - állandó lakáshasználati joga nincs (kivétel: lakáscsere esetén a csereszerződés tárgyát képező lakás, illetve bővítés esetén a bővíteni kívánt lakás) illetve ilyen jogok ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére irányuló kérelme nincs folyamatban, vagy
    • az igénylőnek, házastársának, élettársának, kiskorú gyermekének, valamint a vele együttköltöző családtagjának
    • a) együttesen legfeljebb 50%-os tulajdoni hányada van olyan lakásban, amely tulajdonközösség megszüntetése vagy öröklés útján került a tulajdonukba,
    • b) a tulajdonában lévő lakása bontását az építésügyi vagy építésfelügyeleti hatóság elrendelte, vagy az építésügyi hatóság engedélyezte vagy az építésfelügyeleti hatóság tudomásul vette, vagy
    • c) a lakás több mint két éve öröklés vagy ajándékozás jogcímén haszonélvezettel terhelten került a tulajdonába és a haszonélvező bent lakik;
    • az igénylő és az együtt költöző a bekerülési költség vagy a vételár kiegyenlítésére használja fel a támogatás igénylését megelőző 5 éven belül értékesített lakásnak, illetve tulajdoni hányadnak az eladási árát is.

    A támogatás igénylésének határideje, eljárási szabályok

    Az adó-visszatérítési támogatás a bekerülési költségekre egyidejűleg és legfeljebb egy alkalommal, legkésőbb 2019. december 31-ig igényelhető annál a pénzintézetnél, amelynél a CSOK iránti kérelmét benyújtja az igénylő.

    A támogatás igénylésének módjára, folyamatára a CSOK igénylésére vonatkozó szabályokat kell – értelemszerűen – alkalmazni.

    Ezek közül különösen fontosak a lakásvásárlás, -építés különböző eseményeihez igazított igénylési határidők:

    • új vagy használt lakás vásárlása esetén: az adásvételi szerződés megkötését követő 120 napon belül,
    • építés esetén: a használatbavételi engedély kiadását vagy a használatbavétel tudomásulvételét megelőzően,
    • bővítés esetén a bővítési munkálatok megkezdése előtt kell kérni a hitelintézettől.

        ( Bővítés: az OTÉK fogalom-meghatározásának keretein belül - ideértve az építmény térfogatnövelésével nem járó tetőtér-beépítést is - a lakás hasznos alapterületének legalább egy lakószobával történő növelése érdekében végzett építési tevékenység, a meglévő épület, épületrész vagy építmény átalakítása kivételével;

        • új lakás: a meglévő épület vagy épületrész átalakítása kivételével:
        • a) az alapozási munkáktól kezdődően teljes egészében újonnan épített, vagy emeletráépítéssel vagy tetőtérbeépítéssel megvalósuló, a lakhatás feltételeinek a vonatkozó jogszabályi követelmények szerint megfelelő lakóegység, amely elkészültét követően használatbavételi vagy hatósági bizonyítvánnyal igazolandó használatbavétel tudomásulvételi eljárásra köteles,
        • b) az a) pontban foglaltaknak megfelelő lakás, amelyet jogi személy, jogi személyiség nélküli társaság vagy egyéni vállalkozó természetes személy részére való értékesítés céljára épít, vagy építtet, és
        • ba) amelyet első ízben természetes személy részére értékesítenek, vagy
        • bb) amelyet másodízben értékesítenek természetes személy részére, feltéve, hogy a második eladó hitelintézet vagy ingatlan-forgalmazással üzletszerűen foglalkozó jogi személy, jogi személyiség nélküli társaság vagy egyéni vállalkozó)

      Ami az elszámolható költségek felmerülésének (költségszámlák kiállításának) időpontját illeti, a Kormányrendelet 12. § (3) bekezdése szerint „Új lakás építése esetén az építési engedély kiadását legfeljebb 6 hónappal megelőzően, bővítés esetén a családok otthonteremtési kedvezménye iránti kérelem benyújtását követően kiállított számla fogadható el.” (Ugyanakkor figyelemmel kell lenni arra, hogy ez a szabály a telek vételára estében nem alkalmazható! (Kormányrendelet 8/A § (6) bek.)

      Fentiek alapján álláspontunk szerint az adó-visszaigénylési támogatás a már folyamatban lévő építkezések esetében is igénybe vehető, az építési engedély kiadását követően vagy azt legfeljebb 6 hónappal megelőzően kiállított számlák esetében, amennyiben a használatba vételi engedély kiadására még nem került sor.